ВС РФ: мораторий по ДДУ не освобождает застройщика от уплаты неустойки, начисленной до его введения

Мораторий по ДДУ ≠ прощение долга: позиция ВС РФ по неустойке «до 22.03.2024»

С 1 января 2026 года начисление неустойки по ДДУ возобновлено (мораторий из ПП РФ № 326 истёк 31.12.2025), однако отсрочка исполнения требований, возникших ДО введения моратория, продлена до 31.12.2026 (ПП РФ № 2227 от 30.12.2025). На этом фоне особенно значима позиция, которую Верховный Суд последовательно подтверждает в спорах дольщиков с застройщиками.

📌 О чём спор

Классическая фабула: застройщик нарушил срок передачи квартиры в 2023 году. Дольщик рассчитал неустойку по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ (1/300 ключевой ставки, удвоенная для гражданина) за весь период просрочки — вплоть до фактической передачи. Застройщик в суде ссылается: часть периода «накрыта» мораторием ПП РФ № 326, поэтому неустойку за эти дни взыскивать нельзя, а по довоенной части — применить ст. 333 ГК РФ и снизить «до символической суммы».

⚖️ Правовая позиция ВС РФ

Верховный Суд исходит из того, что:

1. Мораторий — это процессуальный инструмент отсрочки, а не основание для прекращения материального обязательства. Неустойка, начисленная за период ДО 22.03.2024, подлежит взысканию в полном объёме; просто её фактическое исполнение откладывается (теперь — до 31.12.2026).

1. За сам период действия моратория (22.03.2024 — 31.12.2025) неустойка действительно не начисляется, но периоды «до» и «после» суммируются.

1. Применение ст. 333 ГК РФ требует от застройщика доказательств явной несоразмерности — ссылка «на сложную экономическую ситуацию» и «санкционное давление» сама по себе не является основанием для снижения (п. 73–75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016).

1. Штраф 50 % по ЗоЗПП и компенсация морального вреда присуждаются сверх неустойки.

💡 Что это значит для дольщика

• Если застройщик задержал квартиру ещё до марта 2024 — Ваше право на неустойку сохраняется. Отсрочка истекает 31.12.2026, после этой даты можно требовать исполнения.
• Расчёт делится на 3 периода: до 22.03.2024 (по ставке на дату исполнения обязательства), «мораторийная пауза», с 01.01.2026 — по текущей ключевой ставке 14,0 % годовых.
• Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Не затягивайте с иском: по требованиям 2023 года давность истекает в 2026.
• При цене иска до 1 000 000 руб. госпошлина не уплачивается (льгота потребителя).

📎 Нормативная база:

• ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 — размер неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ
• ст. 196, 333 ГК РФ (№ 51-ФЗ от 30.11.1994) — срок исковой давности и снижение неустойки
• Постановление Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 — мораторий на начисление (истёк 31.12.2025)
• Постановление Правительства РФ № 2227 от 30.12.2025 — отсрочка исполнения до 31.12.2026
• п. 73–75 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24.03.2016 — применение ст. 333 ГК РФ
• Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 — потребительский штраф и моральный вред

Если застройщик нарушил срок — соберите расчёт заранее: ЮрБот разложит неустойку по периодам с учётом моратория, подготовит претензию и иск. Начать: @jurbot_official_bot → раздел «ДДУ / Застройщик задержал квартиру».