Кейс: due diligence квартиры выявил скрытое право пользования — сделку пересобрали

Кейс: due diligence вторички выявил «вечного жильца» — сделку пересобрали, покупатель не потерял деньги

🏠 К нам обратился покупатель двухкомнатной квартиры в крупном городе Центрального ФО. Продавец — физлицо, объект на вторичном рынке, аванс уже внесён, подписание ДКП — через неделю. Клиент попросил проверить юридическую чистоту объекта и продавца до выхода на сделку.

Что показала проверка

ЮрБот собрал полноценный пакет due diligence: расширенную выписку ЕГРН с историей переходов, анализ правоустанавливающих документов, проверку продавца по реестрам банкротств, исполнительных производств и действительности паспорта, архивную справку о зарегистрированных лицах.

Ключевая находка — в 1990-х квартира приватизировалась, и один из членов семьи на момент приватизации отказался от участия, сохранив право бессрочного пользования. В ЕГРН такое обременение не отражается, в типовой выписке его не видно. При смене собственника это право не прекращается — новый владелец получил бы квартиру с «несгораемым» жильцом.

Какой документ собрали

Клиенту был выдан отчёт о юридической проверке объекта с мотивированным заключением: перечень выявленных рисков, оценка каждого по шкале «критичный / существенный / информационный», проект дополнительного соглашения к авансу, шаблон нотариального заявления отказника о снятии с регистрационного учёта и выезде, а также корректировки в проект ДКП — с заверениями об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ.

Правовая опора

• ст. 558 ГК РФ — лица, сохраняющие право пользования, должны быть прямо указаны в ДКП как существенное условие;
• ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 — бессрочное право пользования для «отказников» от приватизации;
• ст. 31 ЖК РФ — пределы прав пользования жилым помещением членами семьи собственника;
• ст. 8.1 и 302 ГК РФ — добросовестность приобретателя и проверяемость прав через ЕГРН;
• ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 — объём и порядок получения сведений из ЕГРН.

Результат

Сделка не сорвалась. Стороны подписали допсоглашение: часть цены перенесена в аккредитив с раскрытием после снятия отказника с регистрации и его нотариального выезда. Продавец согласился — альтернативой был разрыв сделки и возврат аванса. Покупатель получил квартиру без скрытого обременения, продавец — деньги по графику.

📂 Полный обезличенный пакет (отчёт DD, допсоглашение, правки в ДКП) — на jurbot.ru/results.