Кейс: due diligence квартиры выявил скрытого наследника — сделка переиграна

Кейс: due diligence квартиры выявил скрытого наследника — клиент не потерял 12 млн

🏠 Обращается покупатель: на руках предварительный договор, аванс внесён, через 9 дней — сделка по двухкомнатной квартире в спальном районе крупного города. Продавец — мужчина средних лет, квартира получена «по наследству от матери» три года назад, право зарегистрировано в ЕГРН, обременений нет. Внешне — идеальный объект.

Просьба к ЮрБот: провести правовую проверку перед подписанием основного ДКП.

Что собрал ЮрБот

Сформирован пакет due diligence из 14 документов:

• аналитическая записка по цепочке правообладателей за 10 лет с выпиской из ЕГРН по п. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015;
• карта рисков по наследственному основанию приобретения;
• проверка продавца по реестрам банкротств, исполнительных производств и судебных актов;
• проект ДКП с защитными оговорками о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ);
• памятка по добросовестному приобретению (ст. 302 ГК РФ).

Что нашли

В материалах наследственного дела (запрос через нотариуса) обнаружен факт: у наследодателя была дочь от первого брака, проживающая в другом регионе. К нотариусу она не обращалась, в свидетельстве о праве на наследство не упомянута. Срок для принятия наследства формально пропущен, но по п. 1 ст. 1155 ГК РФ суд вправе его восстановить, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства. Аналогичная позиция — в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012.

Риск: после покупки наследник заявляет иск, квартира истребуется, а защита по ст. 302 ГК РФ работает не во всех случаях — особенно когда покупатель был уведомлён о рисках в письменном заключении и всё равно подписал договор.

Результат

Клиент отказался от сделки на основании заключения. Аванс возвращён в досудебном порядке — благодаря заранее проработанной формулировке предварительного договора. Через четыре месяца стало известно: пропущенный наследник действительно обратился в суд за восстановлением срока. Если бы сделка состоялась, клиент стал бы ответчиком по виндикационному иску.

Сэкономлено: стоимость квартиры + судебные издержки + годы разбирательств.

Нормативная база:

• ст. 1142, 1155 ГК РФ (ФЗ № 146-ФЗ от 26.11.2001) — круг наследников и восстановление срока;
• ст. 8.1, 302, 431.2 ГК РФ (ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994) — публичная достоверность реестра, добросовестный приобретатель, заверения;
• п. 1 ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 — выписки из ЕГРН;
• п. 38 Постановления Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012 — практика по восстановлению срока принятия наследства.

📂 Полный обезличенный пакет по этому кейсу — на jurbot.ru/results. Нужна проверка Вашего объекта перед сделкой — напишите в @jurbot_official_bot, флоу «Due diligence недвижимости».