Кейс: due diligence квартиры вскрыл риск оспаривания сделки — доверитель отказался от покупки

Кейс: due diligence сорвал «идеальную» сделку с квартирой — и спас доверителя от миллионных потерь

🔍 Задача клиента

К нам обратился покупатель вторичной квартиры в крупном городе. Продавец — физическое лицо, документы «в порядке», цена ниже рынка на 12–15%. Аванс уже был передан по предварительному договору, до сделки — две недели. Клиент попросил провести юридическую проверку объекта и продавца перед подписанием основного ДКП.

Что собрал ЮрБот

Пакет due diligence из 6 блоков:

• анализ выписки ЕГРН и истории переходов права за последние 10 лет (ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015);
• проверка продавца по реестрам: ЕФРСБ, картотеке арбитражных дел, ФССП, реестру дисквалифицированных;
• анализ оснований приобретения квартиры продавцом — предыдущая сделка была совершена 1 год 8 месяцев назад по цене существенно ниже кадастровой;
• проверка семейного статуса продавца и возможных прав супруга (ст. 35 СК РФ, ФЗ № 223-ФЗ от 29.12.1995);
• проверка на предмет наличия несовершеннолетних, лиц с правом пожизненного пользования, «спящих» жильцов;
• правовое заключение о рисках оспаривания сделки и рекомендации по структуре расчётов.

Ключевая находка

У продавца обнаружены три непогашенных исполнительных производства на существенную сумму и признаки объективной неплатёжеспособности. При таком фоне сделка попадала в зону риска оспаривания как подозрительная — по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 (в случае возбуждения банкротства продавца в течение 3 лет).

Защита добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ в такой конфигурации работает не автоматически: суды исследуют цену, осмотрительность покупателя и рыночные условия. Заниженная цена — самостоятельный «красный флаг».

Результат

Доверитель принял решение отказаться от сделки. Аванс возвращён в претензионном порядке со ссылкой на согласованные в предварительном договоре условия. Клиент избежал риска утраты квартиры и денег через 1,5–2 года в чужом банкротстве.

Нормативная база:

• ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 — оспаривание подозрительных сделок должника;
• ст. 302 ГК РФ (ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994) — истребование имущества у добросовестного приобретателя;
• ст. 8.1 ГК РФ — принцип публичной достоверности реестра;
• ст. 62 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 — сведения ЕГРН;
• ст. 35 СК РФ (ФЗ № 223-ФЗ от 29.12.1995) — распоряжение общим имуществом супругов.

📂 Полный обезличенный пакет документов по этому кейсу опубликован на jurbot.ru/results — можно посмотреть структуру due diligence и использовать как ориентир перед своей сделкой.