Кейс: due diligence квартиры выявил риск оспаривания — сделку переструктурировали

Кейс: due diligence вторички выявил риск оспаривания — сделку переструктурировали 🏠

К нам обратился покупатель квартиры на вторичном рынке в крупном городе. Продавец — физическое лицо, цена ниже рынка на ~15 %, торопит с выходом на сделку. Задача клиента: понять, безопасно ли покупать, и если да — на каких условиях.

Что мы проверили

ЮрБот собрал стандартный пакет due diligence по объекту и продавцу:

• выписка ЕГРН и история переходов права за 10 лет;
• проверка продавца по реестру банкротств, ФССП, судебным базам;
• анализ основания приобретения квартиры продавцом (наследство двухлетней давности);
• проверка на предмет притязаний иных наследников и супруга;
• оценка признаков «подозрительной» сделки в понимании ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ.

Что нашли

Два «красных флага»:

1. Квартира получена продавцом по наследству менее 3 лет назад — существует риск появления наследника, восстановившего срок принятия наследства (ст. 1155 ГК РФ), с последующим виндикационным иском по ст. 302 ГК РФ.
2. У продавца обнаружены исполнительные производства на сумму, при которой заниженная цена в договоре могла быть впоследствии квалифицирована как сделка во вред кредиторам (ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ) — с риском оспаривания в возможном банкротстве.

Какой документ собрали

Итоговый пакет ЮрБот включал:

• аналитическую записку по объекту с картой рисков и «светофором»;
• проект ДКП с расширенными заверениями об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ) и повышенной ответственностью продавца;
• схему расчётов через аккредитив с раскрытием после регистрации и предъявления справки о снятии обременений;
• проект заявления о запрете регистрационных действий без личного участия собственника (ст. 36 ФЗ № 218-ФЗ) — на будущее;
• чек-лист действий покупателя при появлении претензий третьих лиц.

Результат

Клиент вышел на сделку по рыночной цене (без занижения), с аккредитивом и полным пакетом заверений. Продавец согласился на условия. Регистрация перехода права прошла штатно, аккредитив раскрыт. Через 4 месяца — попыток оспаривания не поступало; при появлении таковых у клиента подготовлена правовая позиция «добросовестного приобретателя» по ст. 302 ГК РФ и п. 8.1 ГК РФ.

Нормативная база:

• ст. 8.1, 302, 431.2, 1155 ГК РФ (ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994)
• ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)»
• ст. 26, 36 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

📎 Полный обезличенный пакет по этому и другим кейсам смотрите на jurbot.ru/results — там же можно запустить сбор пакета под Ваш объект.