Кейс ЮрБот: due diligence квартиры на вторичке — выявили риск оспаривания сделки

Кейс ЮрБот: due diligence квартиры на вторичке — вовремя остановили сделку

🏠 Что было у клиента

К нам обратился покупатель двухкомнатной квартиры в одном из городов-миллионников. Сделка на финальной стадии: аванс внесён, подписание основного ДКП — через 5 дней. Продавец — физлицо, объект в собственности менее двух лет, цена заметно ниже рынка. Клиент попросил проверить юридическую чистоту объекта и продавца до подписания.

Что собрал ЮрБот

Был сформирован комплексный отчёт due diligence по объекту и продавцу: анализ истории переходов права по выписке ЕГРН, проверка продавца по открытым реестрам (банкротство, исполнительные производства, судебные акты), оценка оснований предыдущих сделок, анализ рисков оспаривания и памятка покупателю с перечнем условий, которые необходимо включить в ДКП.

Что обнаружили

🔍 Два ключевых риска:

• По продавцу — поданное менее года назад заявление о признании банкротом, производство прекращено на стадии наблюдения. Это прямой триггер применения ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 (оспаривание подозрительных сделок) при повторной подаче в течение трёхлетнего периода подозрительности.

• По объекту — предыдущий переход права был по договору дарения между лицами без родственных связей, цепочка собственников — три сделки за 14 месяцев. Классический индикатор риска истребования по ст. 302 ГК РФ и оценки добросовестности приобретателя через призму ст. 10 ГК РФ (ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994).

Результат

Клиент получил мотивированное заключение с оценкой рисков как «высокие» и рекомендацией отказаться от сделки либо структурировать её с нотариальным удостоверением, титульным страхованием и расширенным перечнем заверений продавца по ст. 431.2 ГК РФ. Доверитель принял решение выйти из сделки, аванс возвращён в досудебном порядке на основании условий предварительного договора. Через 4 месяца продавец повторно был признан банкротом — риск реализовался бы в полном объёме.

Нормативная база:

• ст. 8.1, 10, 302, 431.2 ГК РФ (ФЗ № 51-ФЗ от 30.11.1994)
• ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)»
• ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» — порядок получения сведений ЕГРН

📂 Полный обезличенный пакет (отчёт DD, чек-лист проверки, памятка по ДКП) выложен в разделе кейсов: jurbot.ru/results